防范“灰犀牛” 长租公寓走红

2017-08-07 18:58:23   来源:今日贵州新闻网   评论:0   点击:   [收藏]   [评论]
导读:   7月底,国新办直指房地产“灰犀牛”隐患后,长效机制中的“住房租赁”迅速成为热搜关键词。梳理发现,7月各地出台的33个楼市调控政策中,有9个涉及租赁内...

  7月底,国新办直指房地产“灰犀牛”隐患后,长效机制中的“住房租赁”迅速成为热搜关键词。梳理发现,7月各地出台的33个楼市调控政策中,有9个涉及租赁内容,透露出中国房地产市场正由增量朝存量转向。租有所居的梦想,也能照进现实吗?

  购租并举

  2015年以来,中央关于专业化住房租赁市场的提法持续升温,并在2017年这一史上最严调控年达到阶段性高潮。从上海(楼盘)推出70年自持租赁住房用地、广州(楼盘)试水“租购同权”,到九部委要求加快发展住房租赁市场、多城市明确“租房可落户”,一场深刻变革呼啸而至。

  刚过去的7月,在广州、深圳(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、厦门(楼盘)、武汉(楼盘)、成都、沈阳、合肥(楼盘)、郑州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)成为首批住房租赁试点城市的背景下,各地细化文件如雨后春笋,释放出住房租赁将迎来黄金发展期的重大信号。

  12个试点城市中,广州允许将商业用房等按规定改造为租赁住房,并执行民水民电标准;佛山除明确开展卖地自持和“商改租”外,还允许将工业物业改为租赁住房,以盘活存量房源;成都进一步提出到今年年底组建或改建3至4家国有住房租赁公司,完善住房租赁交易服务平台。

  未被纳入试点的城市,同样不甘人后。7月28日,无锡(楼盘)取消有关投资、购房落户政策,增设租赁住宅落户政策,扬州(楼盘)、济南(楼盘)等多地纷纷响应。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭对新金融观察记者表示,虽然各地住房租赁新政亮点多多,但不可否认目前的最大难点在于地价、房价偏高,导致租金收益率过低,仅靠市场机制很难吸引开发商参与。“地方政府只能依赖国企。然而,既要利用国企的体制优势,又要防止重走历史老路——1998年房改之前,主要是国企向职工提供低价租赁房源,长期亏损性经营导致体制无法支撑。”

  链家数据显示,2003年广州住宅出租回报率达到峰值7.8%后一路走低。2013年,广州这一数据已减至3.5%,今年上半年仅为1.8%至2.3%。

  杨红旭认为,长远来看还是应通过压低地价、降低费税、鼓励旧建筑改造,引导集体用地向住房租赁打开大门。“要欢迎市场主体参与住房租赁,尤其是让民企大力参与长租公寓。”

  站上风口

  长租公寓,正被推上风口。

  分析人士表示,因各地政策中反复提及积极培育住房租赁机构,并给予税收优惠、低息贷款等支持,近两年出让的自持住宅用地,未来将大概率转变成由品牌开发商或政府运营的长租公寓,传统的私人出租房将逐渐边缘化。

  来自中金公司的研究报告称,在包括天津(楼盘)在内的20 个核心城市,中高端长租公寓将快速崛起,年租金预计可达2500 亿元,占到全国租赁市场蛋糕的20%至25%。其中,北京(楼盘)的规模为508亿元,天津的规模也将达到126亿元。

  以世联行(002285,股吧)红璞公寓为例,其操作模式主要是从国企或村集体手中获得整栋房源,翻新后集中对外出租。因装修风格模块化、可批量集采,公寓前期成本较低;营销过程中,世联行充分发挥其房屋代理销售的渠道优势提高出租率;后期因提供管理等增值服务,公寓租金较周边私人出租房可溢价50%至100%。

  私人出租房的诸多痛点以及租客对于居住品质的追求,也将使长租公寓在竞争中占尽先机。明码标价、无中介费、装修标准较高、服务贴心到位等优势,令中等偏上收入水平的青年白领欲罢不能。

  北京欢乐谷附近某品牌长租公寓,距地铁站仅两分钟,即便25平方米单间租金2000至3000元,较周边1600元的市场价高出不少,仍得到一众白领青睐。

  27岁的IT“北漂”张扬对新金融观察记者表示,公寓外商场、超市、小吃街一应俱全,公寓内配有健身房、影音室、书吧……十分便捷。“当然,我更看重的是"软件"。在这里,每月都有单身派对,下班后不至于一个人闷在家里,缓解了漂泊在外的孤独感。”

  长租公寓的盈利能力同样可观。以合肥红璞公寓为例,该项目原为某国企闲置多年商办,81间房源改造期共50余天,改造费用近300万元。2016年8月开盘后,出租率达到80%,17平方米单间980元/月,28平方米单间1600元/月,预计两年半现金流即可回本。

  他山之石

  上世纪90年代,我国便有了公共住房概念,然而出于成本考量,一些地方政府选择偏远区域建设公共住房项目,造成交通、医疗、教育等配套资源滞后。“十二五”期末,我国公共住房覆盖率约17%,未达到目标覆盖率20%。

  国家卫计委数据显示,截至2015年末,全国流动人口达2.47亿,其中居住在廉租房和公租房的比例仅为0.3%,租住私房比例高达67.3%。随着近两年城市化进程放缓、房价收入比攀至高位,可以预见我国住宅自有率将出现下滑,租房将成为越来越多年轻家庭的选择。

  然而,让年轻人心甘情愿地选择长租公寓,并非朝夕之功。从国外经验来看,新加坡住房市场有效分层,居民根据收入水平“对号入座”,或是一个良好借鉴。

  在新加坡,住房市场的最大特点是保障与市场并行。其中,组屋是政府组织建设并以一定标准售租的政策性住房,居民购买后在符合一定条件的基础上可将其转卖或出租;私人住房则是由开发商建设,在密度、环境、品质等方面均远优于组屋,价格较为昂贵。

  截至2015年年底,新加坡组屋接近100万套,共有82%的居民居住在其中,仅18%的居民居住在私人住房。政府不以盈利为目的,按居民支付能力来确定组屋价格。一般来说,组屋价格比同类商品房低50%至70%。

  谈及中国住房租赁市场的未来,世联行人士对新金融观察记者表示,国企大举进入后,机遇远大于冲击。“杠杆较高的国企适合做重资产,轻资产的服务业则适合民企来做。如果国企变成资产持有者,运营和增值就变得尤为重要。我认为,国企和政府的需求并不仅反映在租金上,更多考虑的是社会效益和综合税收成本。公司凭借ToB端和全国网络布点带来的房源、客源双优势,成为国企合作伙伴大有可为。”

  借力住房租赁东风,世联行股价近期扶摇直上。截至8月4日,收盘价9.97元较半个月前上涨超30%。

  (责任编辑:娄在霞 )

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